오락가락 토허제, 서울 부동산은 지금 혼돈 속에 있다

2025년 4월 첫째 주, 시장은 규제가 아니라 ‘정책 리스크’에 흔들리고 있다

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규제보다 더 큰 혼란, '오락가락' 정책

4월 초, 서울 부동산 시장이 한바탕 격랑에 휘말렸다.
강남3구와 용산구가 다시 토지거래허가구역으로 지정되며, 시장은 매물 급감과 매수세 이탈로 얼어붙었다.

불과 한 달 전만 해도 같은 지역의 토허제를 해제하며 분위기를 띄우던 서울시가, 돌연 태세를 전환했다.
같은 집을 기준으로 불과 며칠 사이 수억 원의 호가가 오르락내리락하며, 실수요자와 투자자 모두 정책 불확실성에 휘둘렸다.

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거래는 멈췄고, 가격은 더 뛰었다

통계가 이를 증명한다.
3월 마지막 주, 강남구 아파트 매수우위지수는 127.7에서 104.3으로 급락했다.
거래절벽이 시작된 것이다.

하지만 역설적이게도 가격은 떨어지지 않았다.
규제 지역에서 풍선효과를 피해간 마포·성동·광진구 등은 거래량과 가격 모두 상승세를 유지하고 있다.

토허제가 가격 억제 수단이 되지 못하는 이유는, 서울의 구조적인 공급 부족에 있다.
단기 수요만 묶어두는 규제는 결국 다른 지역으로 수요를 흘려보낼 뿐, 문제의 본질을 건드리지 못하고 있다.

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공급은 줄고, 시장은 더 불안하다

올해 서울의 입주 예정 물량은 3만 가구 안팎.
그중에서도 강남권 신축은 극소수에 불과하다.
2025년 이후 착공 예정인 사업장도 규제 불확실성에 속도를 내지 못하고 있다.

이 와중에 서울시가 정비사업 정상화보다는 규제 강화로 방향을 튼다면, 공급은 더 줄어들 수밖에 없다.
이는 매매시장뿐 아니라 전세시장에도 부담으로 이어질 것이다.

전문가들은 말한다.
“토허제의 규제 효과는 제한적이고, 결국 시장은 다시 오른다.”

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혼란을 잠재울 수 있는 해법은?

이번 사태는 '가격 상승'보다 '정책 혼선'이 시장을 더 크게 흔든 사례다.
따라서 필요한 것은 두 가지다.

1. 정책 신뢰 회복

잦은 규제 전환은 시장에 리스크를 남긴다.
중장기 로드맵 없이 급하게 발표하고 바꾸는 방식은 실수요자의 혼란만 가중시킨다.
정책은 예측 가능해야 한다.

2. 실질적 공급 신호

정비사업에 명확한 신호를 주고, 규제 완화를 통한 공급 활성화가 필요하다.
공공임대 확대도 중요하지만, 시장 수요를 감당할 민간 공급이 병행되어야 안정적이다.

3. 실수요 중심 금융 유연화

금리인하 시점이 불투명한 지금, LTV나 DSR 규제 완화를 통한 실수요자 지원이 절실하다.
무분별한 대출 확대가 아닌, 수요-공급 균형에 맞춘 정책적 세밀함이 필요하다.

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정리하며

4월 서울 부동산 시장은 규제가 아닌 ‘불확실성’으로 흔들렸다.
불과 몇 주 사이 오락가락한 토허제 정책은 실수요자와 투자자 모두에게 불신을 안겼다.

이제는 규제가 아닌, 신뢰와 공급이라는 두 축이 시장을 안정시킬 수 있는 때다.
단기 처방보다 장기적 전략이 필요한 시점이다.

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출처

• 매일경제 - ‘오락가락’ 토지거래허가제…서울 부동산 시장 ‘대혼란’
• 매일경제 - 목동 두고 강남만? 구 단위 지정? ‘吳의 토허제 패착’ 5가지 궁금증
• 매일경제 - 전문가 “토허제 충격에도 집값은 뛴다”

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서울 부동산, 지금 이 방향 맞을까?
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