토허제 확대, 서울 부동산 흐름을 꺾다

2025년 4월.
서울 아파트값은 여전히 상승 중이지만, 그 속도가 확연히 줄어들고 있다.

핵심 지역인 **강남3구(강남·서초·송파)**와 **마용성(마포·용산·성동)**은 토지거래허가구역 지정 확대 이후, 상승률이 눈에 띄게 둔화되었다.

“토허제 지정이 직접적인 수요 억제 장치로 작동했다.”

이건 단순한 규제가 아니라, 시장 전체에 관망세를 유도하는 정책이었다.

2024년 9월부터 2025년 4월까지 7개월 아파트 매매, 전세 변동률

수치로 본 지역별 변화

아래는 토허제 확대 전후 주요 지역의 아파트값 상승률 변화다.

지역	확대 전	확대 후
강남구	0.21%	0.20%
서초구	0.16%	0.11%
송파구	0.28%	0.16%
용산구	0.20%	0.13%
성동구	0.30%	0.20%
마포구	0.18%	0.17%
영등포구	0.16%	0.11%
양천구	0.20%	0.14%
광진구	0.13%	0.06%
강동구	0.15%	0.11%
동작구	0.12%	0.09%

전체적으로 상승세는 유지되고 있지만, 기세가 꺾였다는 점이 중요하다.

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일부 재건축 단지는 여전히 신고가

흥미로운 건, 이런 조정 흐름 속에서도 재건축 단지들은 여전히 신고가를 갱신하고 있다는 점이다.

• 압구정 한양4차 전용 208㎡: 85억 원
• 공덕자이 전용 84㎡: 20.9억 원
• 신공덕 e편한세상 전용 59㎡: 11.45억 원

이는 규제의 강도와는 별개로, 특정 입지와 상품성에 따라 시장은 다르게 반응하고 있다는 의미다.

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정책 리스크 + 정치 변수 = 관망장세

부동산 시장이 멈춘 건 아니다. 다만 속도를 늦췄고, 선택적으로 반응하고 있을 뿐이다.

서울시의 규제 확대, 정부의 공급 정책 조율, 여기에 조기 총선 가능성까지 겹치면서 시장은 지금, 일종의 숨 고르기 구간에 들어선 셈이다.

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정리하며: 방향성은 유지되지만, 속도는 달라진다

서울 부동산의 핵심 지역들조차 토허제 한 방에 흔들릴 만큼, 지금의 시장은 민감하다.
누가 사고, 누가 기다리는지가 아니라,
어떤 규제에 어떻게 반응하는지를 읽는 것이 지금 시장을 이해하는 방법이다.

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출처

• 한국경제: 토허제 확대에…‘강남3구·마용성’ 상승세 주춤